Comprar una casa nueva: los números que conviene conocer antes de firmar

Gastos al comprar vivienda nueva: cuando empezamos a buscar casa, el primer número que miramos siempre es el precio de venta. Es lógico, es la cifra más grande. Sin embargo, dar el paso con tranquilidad y sin sorpresas de última hora requiere tener una visión más amplia.

Para saber cuánto dinero necesitas realmente en el banco antes de lanzarte, no basta con calcular el precio de la vivienda. Al comprar casa nueva, los gastos asociados a impuestos, trámites legales, suministros y puesta a punto de la casa suman una cantidad importante que hay que tener prevista desde el minuto uno.

Los impuestos al comprar vivienda nueva: IVA y AJD

A diferencia de las viviendas de segunda mano (que pagan el ITP), los gastos de compra de vivienda de obra nueva se rigen por otros tributos. El gasto más fuerte es el IVA de vivienda nueva, que actualmente es del 10% sobre el precio de venta (salvo en viviendas de protección oficial, que puede ser del 4%).

Pero la factura fiscal no termina ahí. La primera firma de escritura de obra nueva tributa por el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD). Este porcentaje depende de cada comunidad autónoma. Por ejemplo, el tipo general del AJD en Castilla-La Mancha para vivienda nueva es del 1,5%.

Notaría, registro y otros gastos de formalización

A los impuestos hay que sumar los costes de formalizar legalmente la compra, conocidos comúnmente como los gastos de notaría y registro de vivienda.

• Notaría: Los honorarios de la notaría están regulados por aranceles estatales basados en el precio del inmueble, aunque dependen del número de copias y folios de la escritura.
• Registro de la propiedad: Inscribir la vivienda a tu nombre también es un coste regulado.
• Tasación y gestoría: Si pides hipoteca, el banco exigirá tasar la vivienda (un coste que asume el comprador, normalmente entre 300 y 450 euros). La gestoría, en caso de que intervenga para tramitar los impuestos y escrituras de la compraventa (no los de la hipoteca, que los paga el banco), es un coste añadido.

Finalmente, al entrar a vivir a una casa recién construida, debes contar con las altas de suministros (acometida de agua, instalación de contadores, fianza eléctrica) y, por supuesto, reservar una partida económica para vestir la casa: muebles, iluminación, cortinas o decoración básica para convertir ese espacio vacío en tu hogar.

Ejemplo práctico: los verdaderos gastos de comprar vivienda nueva

Para verlo con total claridad, pongamos un ejemplo orientativo de los gastos al comprar vivienda nueva valorada en 237.900 euros, asumiendo un tipo general de AJD sin aplicar bonificaciones:

En este escenario, más allá de los 261.690 euros del precio con IVA, el comprador debería tener previstos al menos entre 15.000 y 16.000 euros adicionales para cubrir impuestos autonómicos, trámites legales y la preparación mínima de la casa para entrar a vivir. Hacer estos números a tiempo es la mejor garantía para disfrutar del proceso de compra sin estrés.

Tener todas estas cifras claras desde el primer momento es la mejor forma de dar el paso con seguridad y sin estrés. En Lemon Homes creemos que la transparencia debe estar presente en todo el proceso de compra, igual que la calidad y el diseño definen nuestras construcciones. Nuestro equipo está a tu lado para resolver tus dudas y hacer los números contigo; queremos que, cuando llegue el momento de abrir la puerta de tu nueva casa, tu única preocupación sea empezar a disfrutarla.