Vender tu casa para comprar una nueva: consejos prácticos para manejar los tiempos y mitigar la incertidumbre

Vender tu casa para poder comprar una nueva es un proceso emocionante como todo lo que supone estrenar, pero también puede generar bastante incertidumbre, especialmente cuando estás cruzando el puente entre la venta de tu vivienda actual y la compra de una vivienda de obra nueva. Las diferencias de tiempos entre la entrega de la nueva vivienda, los trámites hipotecarios y la venta de la actual pueden ser un desafío si no tienes algunos conocimientos básicos.

Tenemos buenas noticias: existen diversas estrategias y soluciones económicas que pueden ayudarte a gestionar este proceso. Te las contamos a continuación:

Consejos para vender tu casa

Planifica los tiempos con antelación y negocia

Uno de los mayores retos es gestionar los tiempos. Mientras que la venta de tu vivienda puede ser relativamente rápida, la entrega de una vivienda de obra nueva suele llevar más tiempo. Ese desajuste temporal y la necesidad de un lugar donde vivir en ese impás, requieren planificación:

Conocer la fecha de entrega estimada de tu futura vivienda es clave. Es importante que este dato sea lo más claro posible al comenzar el proceso de venta. Háblalo con el promotor.
Coordina los plazos: intenta que la venta de tu casa coincida con la fecha de entrega de la nueva vivienda. Puedes acordarlo por escrito mediante el contrato de arras, estableciendo como una de las condiciones sine qua non la entrega de tu antigua vivienda al comprador unos días después de recibir la de obra nueva. Si al comprador no le supone un problema, es una buena forma de no generar gastos extra ni incertidumbres ni mudanzas intermedias.
Si la opción anterior no parece atractiva para el comprador, pero quizás porque necesita un incentivo, un plan B puede ser negociar con el comprador de tu casa actual para que te permita quedarte como inquilino por un tiempo después de la venta. Tendrás que pagar un alquiler, pero te ahorrarás mudanzas intermedias, tiempo y esfuerzo.
Si esto tampoco fuese viable para poder cerrar la venta, puedes optar por la opción de alquilar otra vivienda en la que puedas pasar la diferencia de tiempos. El principal inconveniente es que tendrás un gasto y esfuerzo extra en alquiler y mudanzas. La ventaja fundamental es que es una solución práctica que reduce el estrés de la incertidumbre.

Soluciones financieras

Una vez que vendes tu antigua casa, el dinero que obtienes suele ser necesario para la entrada de tu nueva vivienda, pero en muchos casos, la venta no coincide con la compra y entrega de la nueva propiedad. Por eso, otro de los desafíos puede ser la financiación.

Una posible opción, y quizás la más conocida, es la hipoteca puente: es una opción diseñada para aquellos que desean comprar una nueva vivienda antes de haber vendido la actual. Permite disponer de un préstamo temporal para adquirir la nueva propiedad, con la expectativa de vender la vivienda actual en un corto plazo. Suele tener un plazo de entre seis meses y dos años. Para ver si es viable para ti, es importante que consultes con tu banco sobre las condiciones (requisitos y tasas) de la hipoteca puente. Generalmente, este tipo de préstamo tiene tasas de interés más altas que las hipotecas habituales, pero pueden ser una herramienta muy útil si necesitas el dinero de la antigua casa para comprar la nueva y no tienes otra opción como ahorros extra disponibles, préstamo personal o familiar, etc. Ventaja: Ideal si estás seguro de que venderás tu casa en el corto plazo. Desventaja: Puede ser costosa si la venta se demora.
Préstamo familiar: si tienes un familiar o amigo dispuesto a ayudarte, es una opción sencilla, rápida y flexible. Para evitar problemas legales o fiscales (que se considere una donación encubierta), lo más recomendable es firmar un contrato privado entre las partes. En éste deben constar: los datos de ambas partes, prestamista y prestatario; monto del préstamo, plazo de devolución, intereses (si los hay) o declaración de que no los habrá, forma de pago (transferencias o métodos que dejen evidencia rastreable por Hacienda, pagos mensuales, etc.). También deberás cumplimentar el modelo 600 (ITP) para declarar el préstamo ante Hacienda. Marca la opción de exento de pago en la casilla correspondiente, pues no tendrás que pagar impuestos al ser solo un préstamo, no una donación. Si el prestamista decide cobrarte intereses, deberá declarlos y tributar por ellos en el Impuesto sobre la Renta de las Persona Físicas (IRPF).

Préstamos personales con entidades financieras: normalmente puedes pedir entre 3.000 y 60.000 euros, aunque algunos bancos ofrecen más. Los plazos suelen ir de 1 a 8 años, dependiendo del monto solicitado, las tasas de interés suelen ser más altas que en los préstamos hipotecarios. Suelen ser rápidos de gestionar y, si lo aprueban, el dinero se transfiere directamente a tu cuenta, pero están sujetos a análisis: las tasas más bajas se aplican a clientes con buen historial crediticio y mayores ingresos. Lo habitual es que te pidan ingresos estables y que analicen tu capacidad de endeudamiento. No destines más del 30%-35% de tus ingresos a deudas mensuales.
Entre otras posibilidades, quizás también puedes valorar refinanciar tu hipoteca actual para obtener liquidez extra. Esto te daría dinero para el pago inicial mientras esperas vender la casa. Aunque incrementa tu deuda temporalmente, es una solución intermedia si no necesitas todo el capital de inmediato. Los intereses suelen ser más bajos que en otro tipo de préstamos porque la hipoteca está vinculada a tu vivienda como garantía.
Si no tienes prisa en vender, valora también gestionar ambas propiedades, al menos durante un tiempo. En lugar de vender tu casa actual de inmediato, podrías alquilarla para generar ingresos que te ayuden a financiar la nueva compra. Esta opción requiere la suficiente solvencia económica para asumir dos hipotecas, al menos temporalmente.

Entonces, ¿vendo primero o compro primero?

Depende. Ambas opciones tienen ventajas y desventajas, y la mejor opción depende de tu situación personal y financiera.

Vender primero: vender tu casa antes de comprar la nueva puede suponer menos riesgo en términos económicos, ya que sabes exáctamente cuánto dinero tendrás para la compra de tu nueva vivienda y dispondrás de esa liquidez. Sin embargo, también puede significar buscar opciones sobre dónde vivir durante el periodo entre la venta y la compra, lo que puede resultar incómodo o costoso, como hemos visto.

Comprar primero: comprar la nueva propiedad antes de vender la actual te asegura que no perderás la oportunidad de adquirir la vivienda de tus sueños o que ésta no subirá de precio con el paso del tiempo. Sin embargo, esto implica el riesgo de tener que asumir dos hipotecas simultáneamente, lo que puede ser una carga financiera. Si decides optar por esta opción, la hipoteca puente o demás opciones de financiación temporal mencionadas pueden ser de utilidad.

Mantén tus finanzas en orden

En cualquiera de los casos, gestionar la venta y compra de una vivienda de forma efectiva requiere un buen control de tus finanzas personales. Algunos consejos clave son:

Asegúrate de tener ahorros suficientes: además del precio de compra de la nueva vivienda, ten en cuenta gastos adicionales como la hipoteca, impuestos, notaría, y otros trámites. Mantén un colchón de seguridad financiero para imprevistos.
Revisa tus posibilidades hipotecarias: antes de tomar decisiones, revisa las condiciones de tu hipoteca actual y las opciones de financiamiento disponibles para la nueva propiedad. Es recomendable tener claro cuánto puedes pagar mensualmente y asegurarte de que las condiciones del préstamo sean las más favorables posibles. Negocia con varios bancos. (link a guía hipotecaria: https://lemonhomes.es/como-conseguir-la-mejor-hipoteca/)

Cada caso tiene sus circunstancias únicas, por lo que hacer un pequeño análisis de tu situación y opciones, junto con buscar el asesoramiento adecuado, puede ser clave para reducir la incertidumbre y lograr un cambio de residencia ilusionante y exitoso.

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