Adquirir una vivienda es probablemente una de las decisiones financieras más importantes en la vida de cualquier persona y siempre surge la duda, ¿cómo conseguir la mejor hipoteca?
Para la mayoría de los compradores, contar con un préstamo hipotecario es esencial para hacer realidad este sueño.
Sin embargo, entender cómo funciona una hipoteca y cómo obtener las mejores condiciones puede ser un desafío. En este artículo, te proporcionamos una guía breve, pero completa y clara, para conseguir la mejor hipoteca posible, adaptada a tus necesidades y circunstancias.
¿Qué es una hipoteca?
Una hipoteca es un préstamo que te otorga una entidad financiera para adquirir una vivienda, utilizando dicha propiedad como garantía. El prestatario debe devolver el dinero en cuotas mensuales, que incluyen tanto el capital prestado como los intereses, durante un plazo determinado.
En general, las condiciones de la hipoteca están influenciadas por varios factores:
- Condiciones del mercado financiero.
- Políticas del banco.
- Perfil financiero del prestatario (ingresos, historial crediticio, estabilidad laboral).
- Plazo del préstamo.
- Tipo de interés (fijo, variable o mixto).
Ahora que conocemos los condicionantes básicos, es fundamental saber que existen diferentes tipos de hipotecas y que no hay una solución universal. La elección adecuada dependerá de tus circunstancias personales y del contexto económico.
Tipos de hipotecas
Es crucial entender las diferentes modalidades de hipoteca para elegir la que mejor se ajuste a tus necesidades:
1. Hipoteca Fija
En este tipo de hipoteca, el interés permanece constante a lo largo de la vida del préstamo. Esto significa que tus cuotas mensuales no cambiarán.
- Ventajas:
- Pagos predecibles, sin sorpresas a lo largo del tiempo.
- Protección contra las subidas de tipos de interés en el mercado.
- Desventajas:
- No te beneficias si los tipos de interés bajan.
- En general, las tasas de interés fijas suelen ser más altas que las variables en las fases iniciales del préstamo.
2. Hipoteca Variable
En una hipoteca variable, el tipo de interés fluctúa según un índice de referencia, como el Euríbor. Esto significa que tus pagos pueden aumentar o disminuir dependiendo de cómo se comporten las tasas de interés en el mercado.
- Ventajas:
- Si las tasas de interés bajan, tu cuota mensual disminuye.
- Generalmente, el interés inicial es más bajo que en una hipoteca fija.
- Desventajas:
- Existe el riesgo de que las cuotas aumenten si suben los tipos de interés.
- Menos estabilidad y previsibilidad en los pagos mensuales.
3. Hipoteca Mixta
Este tipo combina las características de las hipotecas fijas y variables. Durante un período inicial, la tasa de interés es fija, y después, cambia a variable.
- Ventajas:
- Te beneficias de la estabilidad durante los primeros años.
- Posibilidad de aprovechar las bajadas del tipo de interés cuando el préstamo se vuelve variable.
- Desventajas:
- Podrías perderte de beneficios si el tipo de interés variable es más favorable durante el período fijo.
- El riesgo de que el interés aumente cuando la hipoteca se convierta en variable.
Otros Tipos de Hipotecas Especiales
Además de las hipotecas tradicionales, hay algunos productos financieros diseñados para circunstancias específicas:
1. Hipoteca Joven
Este tipo está dirigido a personas menores de 35 años, ofreciendo condiciones más ventajosas, como una financiación del 95% o incluso el 100% del valor de la vivienda. Está diseñada para facilitar el acceso a la vivienda a los más jóvenes, que a menudo tienen menos ahorros iniciales.
*Entérate de las novedades sobre los avales ICO que ha aprobado el Gobierno de España para la adquisición de primera vivienda por parte de jóvenes y familias con menores a cargo que, siendo solventes, no han podido ahorrar lo necesario para la compra de una vivienda.
2. Hipoteca puente
Es ideal para aquellos que desean comprar una nueva vivienda antes de haber vendido la actual. Permite disponer de un préstamo temporal para adquirir la nueva propiedad, con la expectativa de vender la vivienda actual en un corto plazo. Suele tener un plazo de entre seis meses y dos años.
3. Hipotecas para colectivos
Algunos bancos ofrecen condiciones especiales para ciertos colectivos, como funcionarios públicos, militares o empleados de grandes empresas. Si perteneces a uno de estos grupos, consulta con tu banco si tienes acceso a alguna ventaja adicional.
El proceso para conseguir la mejor hipoteca
Una vez que has entendido la base, el siguiente paso es conocer el proceso para conseguir las mejores condiciones posibles.
Paso 1: análisis personal y del mercado.
Antes de empezar a comparar hipotecas, es importante hacer un análisis exhaustivo de tu situación financiera y del mercado hipotecario actual. Algunos puntos clave a tener en cuenta son:
- Tu perfil financiero: ingresos, estabilidad laboral, historial crediticio.
- Capacidad de endeudamiento: los bancos suelen recomendar que la cuota mensual no supere el 30%-35% de tus ingresos.
- Flexibilidad financiera: considera tu capacidad para afrontar cambios en las cuotas en caso de optar por una hipoteca variable o mixta.
- Condiciones del mercado: sigue la evolución de los tipos de interés, especialmente si te interesa una hipoteca variable.
Lo que tiene que ver con tu perfil:
- ingresos.
- estabilidad laboral y financiera.
- flexibilidad financiera ante los posibles cambios de cuotas.
- planes a largo plazo y capacidad de pago presente y futura.
Lo relacionado con tus necesidades:
- el capital que debes solicitar.
- y el plazo para devolverlo.
y lo relativo a tu tolerancia al riesgo:
- junto a las condiciones del mercado, determinarán tu elección del tipo de hipoteca (fija, variable o mixta).
Una vez que has elegido el tipo de hipoteca que más te conviene o más se ajusta a tu perfil, llega el momento de empezar a comparar entre las opciones del mercado. En España solo se pueden firmar hipotecas con bancos convencionales.
Paso 2: Comparar ofertas del mercado.
Una vez que tienes claro lo que necesitas, es momento de comparar las ofertas de diferentes bancos. No te limites a consultar las opciones de tu banco de confianza. Existen muchas entidades financieras que podrían ofrecerte mejores condiciones.
Como ya hemos ido viendo al tiempo que conocíamos la terminología hipotecaria básica, además del interés que pagamos, los factores que hacen variar la cuota de tu hipoteca son:
- La evolución del euríbor en el caso de las hipotecas variables o mixtas.
- Las comisiones.
- Los seguros.
- Los productos vinculados o combinados.
Utiliza comparadores online para obtener una visión general del mercado. Estas herramientas gratuitas te permiten comparar las hipotecas de distintas entidades y ver simulaciones de tus cuotas mensuales según el tipo de hipoteca que elijas. Aunque debes tener en cuenta que las ofertas que obtienes son genéricas, ayudan a acotar la búsqueda y a entender qué factores hacen variar la cuota.
Recuerda fijarte en el TAE a la hora de comparar las diferencias entre ofertas hipotecarias.
Paso 3: Negociar y analizar en detalle las mejores ofertas.
Una vez que tengas una visión completa del mercado, te recomendamos solicitar un mínimo de 3 o 4 ofertas hipotecarias en diferentes entidades. Este ejercicio, además de darte la posibilidad de comparar condiciones más en detalle, te permitirá adquirir un mayor poder de negociación en las condiciones de la hipoteca que acabes firmando. Si varias entidades están interesadas en concederte un préstamo, podrás negociar mejores condiciones, como tasas de interés más bajas o la eliminación de ciertas comisiones. Esta negociación te permitirá ahorrarte varios miles de euros a lo largo de la vida del préstamo.
Si te sientes inseguro acerca de tus conocimientos financieros, no tienes tiempo o, simplemente prefieres decantarte por una opción más cómoda, ten en cuenta que también existen brokers o intermediarios profesionales que pueden llevar a cabo esta tarea por ti. No obstante, ten en cuenta que cualquier asesoría (legal y financiera) que vaya más allá de lo meramente informativo, es de pago.
Sin embargo, existen servicios de hipoteca gratuitos de portales online, como por ejemplo Idealista, que ayudan a encontrar con agilidad mejores condiciones de las que se podrían conseguir como mero particular, gracias a sus acuerdos con los bancos. Aún así, revísalas y renegócialas en lo posible. Cuanto mejor entiendas todo lo señalado en esta guía y las condiciones actuales del mercado, mejor serás capaz de negociar.
Solicitadas esas 3 o 4 ofertas, en un plazo de unas dos semanas, cada entidad realizará un estudio de viabilidad y te entregará el FIPRE con condiciones generales. En este momento, contarás con información precontractual no vinculante de diferentes bancos entre la que podrás elegir la opción más interesante a la que puedas acceder.
Para llegar a este punto, cualquier entidad necesita determinar el riesgo de otorgar un préstamo hipotecario a un perfil de cliente determinado y tener garantías suficientes de tu capacidad de pago.
Por ello, para realizar el estudio profundo de solvencia basado en tus ingresos presentes y previsibles, tus gastos, tu historial de crédito u otros factores financieros, te solicitarán la siguiente documentación:
- Copia del DNI o NIE en vigor.
- Fotocopia del informe de la vida laboral, que se solicita en la Seguridad Social y en la que pueden comprobar tus cotizaciones como empleado o autónomo.
- La última declaración de la renta.
- Últimas nóminas o comprobantes de ingresos.
- Justificante de ingresos alternativos, si se tienen.
- Extractos bancarios de los últimos seis o doce meses.
- Los recibos de otros créditos que puedas tener en vigor.
- Contrato de arras o compromiso de compra-venta, si ya se tiene, de la vivienda que se pretenda adquirir.
- La tasación de la vivienda que se quiere adquirir. Esta se puede realizar a través del banco o puede ser el propio comprador quien contrate una empresa de tasación homologada por el Banco de España. El coste corre de cuenta del cliente.
Esta documentación es revisada por el departamento de riesgo del banco, que también consultará la Central de Información de Riesgos del Banco de España (CIRBE), para valorar el nivel de endeudamiento del solicitante (préstamos, créditos, avales…) y los ficheros de morosos.
Analizada toda esa información, el banco o bancos a los que se haya solicitado el estudio, te trasladarán su decisión de conceder o no el préstamo. En caso de concesión, te presentarán una propuesta personalizada.
Paso 4: Aceptación y Firma
Es obligatorio por ley que la propuesta personalizada que te presenten se entregue al menos diez días antes de la firma. Por normativa, dispones de 10 días para estudiar y aceptar cualquiera de las ofertas vinculantes.
La oferta vinculante tiene que estar compuesta por la siguiente documentación:
- Ficha Europea de Información Normalizada (FEIN), que es el modelo de ficha establecido en la normativa de transparencia para que la entidad proporcione, de forma gratuita y a modo de oferta vinculante, información detallada sobre su oferta hipotecaria.
- Ficha de Advertencias Estandarizadas (FiAE), que es un documento en el que se te informa de las cláusulas más complejas del préstamo: qué tipo de hipoteca es, cómo se distribuyen los gastos entre prestamista y prestatario, consecuencias en caso de impago, etc.
- En caso de ser un préstamo a interés variable, se entregará un documento separado con las cuotas a pagar periódicamente ante diferentes escenarios de evolución de los tipos de interés.
- Una copia del proyecto de contrato.
- Información sobre el reparto de gastos (tú pagarás la tasación y la(s) copia(s) de la escritura que solicites, mientras que el banco asumirá el coste del notario, registro, impuestos y gestoría).
- Las condiciones del seguro de daños o la garantía que el banco exija.
- El contrato también debe incluir obligatoriamente los productos vinculados y/o combinados que incluya el crédito y definirlos claramente.
- La advertencia sobre tu obligación de recibir asesoramiento del notario, al menos un día antes de la firma de la hipoteca.
Hallada la mejor oferta vinculante, analizada y aceptada, solo resta formalizar el crédito mediante su firma ante notario. En ese momento, a través de su elevación a documento público, quedará constituida legalmente.
Recuerda que la Ley establece que dispones de libertad para elegir notario.
¿Qué documentación debes presentar?
- DNI de todos los compradores involucrados.
- Capitulaciones matrimoniales o documento acreditativo en el caso de estar casado en régimen distinto al legal primario (en España, gananciales).
- Justificante de todos los pagos realizados a la propiedad hasta la fecha de la escritura, detallando números de cuentas de origen y destino, así como los titulares de las mismas.
- Cheque bancario nominativo a favor de la sociedad vendedora con el importe íntegro de la cantidad pendiente a abonar.
- El original del aval bancario aportado por la vendedora.
Desde el momento en el que se efectúa la firma, pasas a ser el propietario de tu nueva vivienda.
El vendedor hará entrega de una carpeta con las diferentes llaves y mandos, los boletines de suministro, el resto de documentación de tu vivienda y un manual de uso.
Las partes podrán pedir al personal de notaría una copia simple electrónica de la escritura de compraventa, que podrá recibir de forma instantánea.
Gestiones posteriores
La finalización del proceso de compra da paso a una serie de trámites que aún debes realizar:
- Inscribir la vivienda en el Registro de la propiedad del municipio donde esté ubicada.
- Inscribir la hipoteca en el Registro.
- Cambio de titularidad de la propiedad en el Catastro.
- Dar de alta los suministros.
- Contratar un seguro de hogar.
Consejos para conseguir la mejor hipoteca
- Sé realista con tu capacidad de endeudamiento: los bancos suelen recomendar que las cuotas mensuales no excedan el 30%-35% de tus ingresos.
- Ahorra para los gastos iniciales: ten en cuenta que los bancos no suelen financiar el 100% del valor de la vivienda, por lo que es recomendable que dispongas de al menos un 30% del precio de la casa.
- No te precipites: La elección de una hipoteca es una decisión que afectará tus finanzas a largo plazo. Comienza el proceso de búsqueda con margen suficiente para tomarte el tiempo necesario para analizar y comparar todas las opciones.
- Sé previsor: aparte del tiempo que requiere tu búsqueda y análisis, ten también en cuenta los plazos del banco. De media, desde que se comienza el proceso de búsqueda hasta que se formaliza el crédito, suelen pasar unos 3 o 4 meses. Ese plazo puede agilizarse si tienes conocimientos financieros o cuentas con asesoría profesional.
- Evalúa los productos vinculados: Muchos bancos ofrecen mejores condiciones si contratas productos adicionales como seguros o planes de pensiones. Evalúa si realmente te interesa contratarlos y si los puedes mantener a largo plazo.
Como ves, conseguir la mejor hipoteca requiere tiempo, planificación y un análisis profundo de tus necesidades y del mercado. Siguiendo esta guía, estarás mejor preparado para tomar una decisión informada y conseguir las condiciones hipotecarias más favorables para ti.
Lemon Homes siempre está a tu disposición para asesorarte en este proceso y ayudarte a encontrar la mejor opción para tu futura vivienda. ¡No dudes en ponerte en contacto con nosotros!
